Românii care dețin case sau terenuri cu situație juridică neclară le pot pierde dacă nu se interesează de ele mai mult de trei ani. Acest lucru este posibil prin legea care permite notarea posesiei în cartea funciară și împroprietărirea după trei ani, menită să ajute la clarificarea situației juridice a proprietăților.

Deții și folosești o proprietate cumpărată în urmă cu zeci de ani de bunici sau părinți pe baza unui contract de mână și nu ai actele la zi? Ești posesor al unui teren sau al unei case care nu are carte funciară sau pentru care ultima notare din cartea funciară a fost realizată în urmă cu zeci de ani? Dacă ești într-o astfel de situație și trec mai mult de trei ani fără să te interesezi de proprietate și să îi plătești impozitul riști să afli într-o zi că terenul sau casa despre care știai că sunt alte tale au un nou proprietar.

Român din diaspora, lăsat fără moștenire

A pățit-o un bănățean plecat în străinătate. Moștenitor al unei proprietăți cumpărate de tatăl său (decedat) pe baza unui contract de mână, românul plecat în diaspora nu s-a preocupat să treacă imobilul pe numele său și să îi clarifice situația juridică. A plătit impozitul în fiecare an, dar cu toate acestea, cineva care știa că ultimul proprietar al terenului a fost înregistrat în CF în urmă cu zeci de ani, a notat posesia, iar după trei ani a devenit proprietar. Românul, care a dorit să își păstreze anonimatul, se pregătește acum să se judece pentru a demonstra că a plătit impozit pe teren în fiecare an, ca un bun proprietar.

Notarea posesiei, „cel mai bun lucru” întâmplat în domeniul cadastral

Șeful Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), Arthur Ursu, a explicat pentru „Adevărul” că în urmă cu mai mulți ani, pentru a clarifica situația juridică a proprietăților folosite de alte persoane decât cele care figurează în cartea funciară, a fost reglementată notarea posesiei și împroprietărirea după trei ani.

Practic, cine știe că deține o proprietate care nu este trecută pe numele său, poate nota în cartea funciară, pe baza unei adeverințe care să ateste că plătește impozit, al unui proces verbal de vecinătăți și al unui plan cadastral, posesia. După trei ani, dacă nimeni nu cotestă posesia, devine proprietar.

„Notarea posesiei este cel mai bun lucru care se putea în legislația românească. Chiar a fost la mine un cetățean care folosește un teren de 40 de ani de zile. În vechea carte funciară care e notat proprietarul din 1893. Vă imaginați că dacă nu aveam această posibilitate de notare a posesiei, cetățeanul care folosește acest bun nu avea nicio posibilitate de a deveni proprietarul acelui bun”, a explicat șeful OCPI Timiș.

O simplificare a uzucapiunii

Arthur Ursu a explicat că împroprietărirea prin notarea posesiei nu este altceva decât o simplificare a procedurii uzucapiunii, prin care devii proprietar al unui bun pe care l-ai folosit mai mulți ani. Această procedură se derulează, însă, numai prin instanță.

„Posesia nu face altceva decât să simplifice procedura uzucapiunii aducând-o într-o zonă administrativă pentru a degreva instanțele și pentru a nu pune cetățenii pe drumuri”, a explicat Ursu.

Șeful OCPI Timiș a spus că pentru a se asigura că nu pierd bunul pe care îl folosesc, posesorii de case și terenuri cu o situație juridică neclară ar trebui „să aibă minima grijă de proprietatea pentru ca nimeni să nu poată să facă o notare care să îl deposedeze de drept”.

„Normal, fiecare proprietar, dacă este un proprietar de bună-credință, trebuie să aibă grijă de proprietate și să treacă măcar o dată pe an să își plătească impozitele. Din păcate sunt multe proprietăți abandonate și alte persoane se duc, intră în posesia acelui bun, plătesc și impozite și în conformitate cu legea în vigoare pot deveni posesori și, dacă timp de trei ani de zile nimeni nu le tulbură acest drept, pot deveni proprietari. De ce trei ani? Pentru ca orice cetățean să poată avea timp de reacție dacă îl interesează acel bun”, a mai declarat Arthur Ursu.

Notarea posesiei, oportunitate pentru vânătorii de paragini?

Șeful Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Timiș a admis că legea care permite împroprietărirea prin notarea posesiei poate fi folosită de vânătorii de proprietăți abandonate sau cu o situație juridică neclară.

„Reaua-credință poate să o aibă oricine. Nicio lege nu e dată pentru cei care vor să o folosească în interes negativ. Nu pot nega că pot fi și persoane care să încerce să forțeze nota să folosească anumite drepturi în mod nelegal. Sper să fie puține cazuri, dar nu le putem exclude pentru că nu poti băga mâna în foc pentru nimeni”, a mai explicat Arthur Ursu.

Șeful OCPI a subliniat că în cazul persoanelor care se preocupă de teren și plătesc impozitele anual, riscul de a rămâne fără bun se reduc.

„Dacă ai o proprietate, ai grijă de ea! Faptul că plec în America și 50 de ani nu mă interesează de proprietatea mea, nu este în regulă. Dacă te mai interesează acea proprietate, ai grijă de ea. Foarte rare au fost cazurile în care prin notarea posesiei să fie deposedat un proprietar pe care chiar îl interesa proprietatea respectivă”, a punctat șeful OCPI Timiș.

Sfaturile avocatului

Avocatul Simona Oprea, Managing Associate în cadrul casei de avocatură Zamfirescu, Racoți Vasile & Partners, a explicat pentru „Adevărul” că notarea posesiei în cartea funciară se face pe baza unei documentații care include, printre altele, o lucrare topografică, o adeverință de la primărie sau un proces-verbal de vecinătăți, iar asta înseamnă că „notarea posesiei nu este o operațiune care se întâmplă pe furiș, fără să afle nimeni”.

„Practic, chiar și după ce posesia a fost notată în cartea funciară, cel ce se consideră proprietarul de drept, dar nu deține acte de proprietate, poate să conteste în instanță notarea posesiei sau să inițieze un alt litigiu prin care să obțină recunoașterea dreptului său de proprietate de către instanță”, a explicat avocatul Simona Oprea.

Specialista a explicat că „într-un astfel de caz, chiar și dacă trece termenul de 3 ani, înscrierea dreptului de proprietate în favoarea celui ce și-a notat posesia în cartea funciară nu va putea fi făcută din oficiu, ci doar după ce litigiul notat va fi soluționat definitiv”.

Cea mai sigură metodă de securizare a proprietății

Simona Oprea a arătat că metoda cea mai eficientă pentru a te asigura că nu rămâi fără bunul al cărui proprietar de facto ești este „aceea de a avea comportamentul unui proprietar diligent”.

„Dacă actele de proprietate nu sunt aduse la zi din diferite motive, faceți tot posibilul pentru a clarifica situația lor, chiar dacă presupune eforturi mai mari de timp și bani și apoi înscrieți dreptul de proprietate în cartea funciară a imobilului. Dacă imobilul nu are deschisă o carte funciară, întocmiți documentația cadastrală necesară și solicitați înscrierea dreptului de proprietate”, a explicat avocatul.

Simona Oprea a mai punctat că măsura cea mai la îndemână, „dar nu neapărat cea mai sigură, este aceea de a vă asigura că aveți rol fiscal deschis pentru imobilul respectiv și achitați impozitul aferent”.

„În acest mod, primăria nu va putea elibera posesorului care solicită notarea posesiei o adeverință care să ateste că a achitat impozit ca un bun proprietar și nu va fi îndeplinită una dintre condițiile necesare notării posesiei”, a mai punctat avocatul Simona Oprea.

Explicațiile detaliate ale avocatului Simona Oprea:

Prin reglementarea notării posesiei în cartea funciară legiuitorul a reglementat o modalitate prin care se face posibilă intabularea dreptului de proprietate atunci când o persoană exercită posesia asupra unui teren, dar nu deține acte de proprietate.

Nu sunt puține situațiile când în practică, de exemplu, un teren trece de la bunic la fiu și apoi la nepot fără a se dezbate succesiunile după decesul primilor sau un imobil a fost cumpărat cu mulți ani în urmă cu acte de mână, fără ca, după modificările legislative ulterioare, cel care a cumpărat sau moștenitorii lui să se preocupe să își clarifice situația actelor juridice care să dovedească dreptul lor de proprietate.

Dar, evident, acolo unde este reglementată o modalitate legală de recunoaștere a unor situații particulare, există și persoane care se întreabă dacă nu pot profita de pe urma acestei situații.

Există riscul să ai un teren sau o casă și să afli într-o zi că altcineva și-a notat posesia în cartea funciară și a devenit proprietar asupra bunului tău, dar pentru ca el să se materializeze trebuie îndeplinite anumite condiții specifice, clar reglementate de Legea cadastrului și a publicității imobiliare (Legea nr. 7/1996).

Legea reglementează 5 situații în care o persoană interesată poate solicita notarea posesiei în cartea funciară, dar cele mai comune sunt două dintre ele:

a) pentru imobile neînscrise în cartea funciară, în lipsa actelor de proprietate asupra acestora (situația imobilelor care nu au carte funciară deschisă și pentru care proprietarii nu dețin acte de proprietate);

b) pentru imobilele înscrise în cărțile funciare din regiunile unde au fost aplicate prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Codului civil (a intrat în vigoare la 01.10.2011).

Aceasta este situația imobilelor din Banat, Transilvania și Bucovina, respectiv zonele care au făcut parte din Imperiul Austro-Ungar înainte de primul război mondial, unde regimul de publicitate imobiliară a fost moștenit din dreptul austriac și se realiza prin intermediul cărților funciare, deschise pentru fiecare imobil în parte.

După unirea Transilvaniei cu România în anul 1918, sistemul de publicitate imobiliară prin cărți funciare a fost păstrat în acea zonă a țării și ulterior reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938.

Pe de altă parte, termenul de 3 ani stabilit de Legea nr. 7/1996 este unul foarte scurt comparativ cu termenele de uzucapiune (mod de dobândire a dreptului de proprietate prin posesie pe o durată lungă de timp) stabilite de Codul civil intrat în vigoare în 2011 (5, respectiv 10 ani) sau cele prevăzute de Codul civil din 1864 (30 de ani, respectiv 10 până la 20 de ani).

Practic, prin procedura notării posesiei prevăzută de legea cadastrului se reglementează o uzucapiune diferită de cele reglementate prin Codul civil, cu o durată foarte scurtă, iar un proprietar care nu deține acte de proprietate sau nu s-a îngrijit să își aducă la zi situația juridică a actelor de proprietate își poate pierde foarte ușor dreptul său în acest mod. Aceasta cu atât mai mult cu cât instanța de judecată nu mai are niciun rol, nu poate interveni, iar întabularea dreptului de proprietate în favoarea posesorului se produce din oficiu.